北京高端零售物业市场供求分析

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内容提要：预计高端零售市场销售额保持与北京市消费品零售额类似的增幅，由于2012年到2013年市场几乎没有新增供应，预计2012年到2013年高端零售物业的租金涨幅将高于普通零售物业。高端物业在2011到2013年总供应量增长17.7%，同时零售额增长52%，导致每年米平销增长29%。由于未来三年供应集中在2011年而2012-2013年几乎没有，所以平销上升带来的租金上涨主要集中在2012-2013年。

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零售物业的需求受到人口增长、收入增长等因素的影响。从2000年到2010年，GDP增速、人均可支配收入、储蓄存款总额都保持快速增长，这为零售额提升创造条件。

从2006年到2010年，北京人口从1585万增加到1961万，平均每年增加94万，每年人口增长率在5%以上；北京市消费品零售总额过去6年复合增速15.4%。预计随着劳动力的日益短缺，十二五期间居民收入占GDP比例预计将提升，尽管GDP增速预期下降，但是北京消费品零售总额预计在未来3年维持15%的增速。

（1）普通零售物业市场供求分析

历年的竣工量即新增供应量，总保有量的变化对于供求关系也有重要影响。由于统计局只公布了2008年普查时候的商业用房总面积为1807万，本文将所有的军工商业用房面积累计起来2008年底的总量为1830万，二者数字吻合，因此累计竣工量就是总供应量。

比较二者的增速可知，从2010年起消费品零售总额的增速开始高于总保有量的增速。相应的，每平米商业面积的销售额即一般说的平销上升。

随着消费品零售总额增速高于商业面积供应增速，2011到2013年每平米平销提升6%左右。由于需求增长明显高于供给增长，将导致商北京市商业用房的租金显著上涨。

（2）高端零售物业市场供求分析

预计高端零售市场销售额保持与北京市消费品零售额类似的增幅，由于2012年到2013年市场几乎没有新增供应，预计2012年到2013年高端零售物业的租金涨幅将高于普通零售物业。高端物业在2011到2013年总供应量增长17.7%，同时零售额增长52%，导致每年米平销增长29%。由于未来三年供应集中在2011年而2012-2013年几乎没有，所以平销上升带来的租金上涨主要集中在2012-2013年。

结论：由于土地供应量的下降，北京商业用用房的供应量开始呈现下降趋势，同时消费品零售额仍将保持稳定增长，预计北京的商业用房在2011-2013年将持续供不应求导致每平米商业面积零售额提升，租金将大幅度上涨，其中高端零售物业由于在2012到2013年零供应租金涨幅更大。