北京房地产后市预测分析

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内容提要：在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，但郊区项目、二手市场存在翘尾的可能，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。

2012-2016年中国房地产信托市场评估与前景预测报告

自2011年2月份“京十五条”出台以来，北京房地产市场发生了诸多变化，这些变化与货币政策、行业政策、企业发展策略息息相关。

宏观经济层面

政策紧缩成效显现，GDP增长进一步放缓，房地产行业宏观数据开始走低，政策预期恐将转暖，但转暖时间存在很大的不确定性。

政策层面

2011年2月北京市政府常务会议提出，要把这次房地产调控当成北京调整经济结构、转变发展方式的一个倒逼机制，因此，北京市限购（禁购）政策还将持续一段时间，近一年内难于松动。

一手住宅市场

新房（不含保障房）市场很焦灼，2011年1-9月全市成交4.66万套，同比下降23.4%。

具体来看，从2011年5月以来，成交量呈现逐渐下滑的态势，成交价格出现结构性波动。高端别墅市场成交量严重萎缩，但联排别墅逆市上扬；北京近郊区新建商品住房市场成交价格9月份已经开始下调。传统的二居室主力户型不再受到推崇，部分购房者转而选择一步到位。由于市场供应量相对充裕，成交量出现下滑，主要原因是需求严重缩水，原本贡献楼市超过1/3总成交量的外地购房需求减少了超过七成。

成交价格出现回调迹象，主要原因是新推项目销售率较低，导致市场待售量逐渐增大，市场呈现略微供过于求，部分项目价格出现松动。

2007-2011年各月度北京市新建商品住房成交量、价变化情况与对应的宏观经济、调控政策因素对比后，分析发现限购、限贷等政策松紧程度影响楼市成交量的涨跌，货币政策基调及企业资本实力影响着成交价格的起伏。

二手住宅市场

二手房市场很低迷，2011年1-9月二手住房成交7.7万套，同比减少42.2%；伟业我爱我家市场研究院分析表示,今年5月以来，二手房成交量呈现逐渐小幅上涨的态势，9月成交价格出现小幅下调。二手供应主体相对灵活，即小业主比开发商的策略灵活，在价格下调方面也是如此。在宏观政策调控力度不变的前提之下，一二手市场成交量出现差异化的结果，主要因价格下调程度不一样所致。

租赁市场

租赁市场很火热，前三季度成交量同比上涨5.8%。成交量上涨主要受政策影响部分需求或观望或失去购房资格，转购为租。随着年底租赁淡季的到来，四季度租赁市场将出现一定程度萎缩。

后市预测

在货币政策、信贷政策暂时难于发生变化的情况下，基于对近期市场信心不足，年底开发企业会暂缓推盘步伐，购房者也会选择继续观望，因此楼市还将延续现有低迷之态势，整体成交量难于实质性回涨，但郊区项目、二手市场存在翘尾的可能，成交价格将会出现下调，但下调幅度有限。

鉴于此，建议开发企业“以变应万变”，积极寻找合适的发展策略。

有销售压力的开发企业需要主动寻找变通方法，目前，购房者对未来市场信心如何？暂不入市的原因是什么？找到解决交易过程中的分歧，引导购房者实现成交，即需要企业采用各类有效的营销手段，在低迷市场中“以变应万变”。

另外，对于销售压力不太大的企业，四季度土地供应可能会迎来集中放量的时机，对于有持续开发要求的企业，在资金允许的情况之下，还需要积极考虑土地储备的问题。

建议购房者年底选择恰当的位置、产品、价格入市。

建议有购房需求的购房人要密切关注心仪楼盘和社区的房价走势，一旦房价回落到心理价位要果断出手，切莫因盲目等待房价大跌而错失购房良机。因为一方面，2011年的楼市不同于08年，房价不会出现08年底那样的暴跌，另一方面，房价的跌势也不会长期持续。所以，购房人在买房时不要怀着抄底的心态，应该根据自己的实际需求和资金状况做出合理安排。