2014年中国房地产结构调整分析

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内容提要：2014年的房地产市场明显比较冷，从各大媒体报道的一些新闻以及根据全国住宅成交面积数据来看。

188bet金宝搏网站 的数据显示：全国住宅成交面积大幅下降了18.9%；十大城市二手房总成交32.29万套，较去年同期大幅下跌了41.77%；全国商品房新开工面积为8.01亿元，也同比下降了16.4%。所以从这些数据很容易就看出上半年的房地产市场在下滑，并且下滑的比较明显。

但是购买房产往往都是投资未来。面对相同的市场环境，有投资前瞻性的专家往往能看到不一样的风景。7月16号举行的博鳌论坛就抛出“房地产市场新常态是波动，下半年楼市将转好”的判断。

每个人都有自己的判断。无论从城镇化率亦或是人口红利等，当前的市场调整与崩盘还相距甚远。这一轮调整更多的仅是结构性调整，或者说楼市阶段性的消化不良。从住建部陈政高部长的三点意见也能看：“千方百计的消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施。”

也恰恰因为市场的深度观望，为部分有前瞻眼光的投资者提供了最佳窗口期。从大的方向而言，本轮房地产调整将呈现大U型的走势。但各个城市的U型底部的长度各不相同。一线城市的调整时间相对较短，二三线城市的调整时间较长。尤其是对于一线城市的北京，基于得天独厚的医疗、教育、文化等配套资源，其投资窗口期更是有限，短则几个月，长则半年，而现在已经过去了2个月。看看中指数据的数字也能佐证相关判断，6月份北京商品住宅（不含保障房）市场成交均价为26,232元/㎡，环比上涨7.9%，同比上涨14.38%。6月份北京商业市场共成交15.24万㎡，环比增长了63.87%，同比上涨了96.14%。

数据的背后往往是市场逻辑的梳理。之所以判断下半年会好于上半年，主要基于信贷市场放宽、地方政府松绑以及开发商促销这三大驱动力。

1、市场调整起源于信贷市场的收紧，但下半年信贷环境会明显好于上半年

中央的信贷投放已经从过去的年度管理调整为当前的月度管理和额度管理，信贷投放的实效性和灵活性将增强；二者，基于上半年经济增速的不乐观，下半年政府的微刺激将会更加密集出台。甚至不排除降低利率的可能。

2、城市确定取消或者放宽了限购

典型的城市如武汉，已经不再限购大户型；呼和浩特已正式取消限购；苏州更彻底的开放90㎡的大户型和90㎡以下的精装小户型；重庆对于90㎡以下的贷款首付比例降至20%；郑州推出住房公积金组合贷；芜湖允许二套房申请贴息贷款；北京公积金提取从一年一次提高至3个月一次等。预计下半年地方政府各种曲线救市的政策将陆续出台。限购的取消将推高成交量和市场活跃度。

3、下半年品牌开发商主动降价促销的现象将更多

虽然市场成交低迷，但上市房企的高管绝不敢在年中就下调今年的销售目标，否则资本市场会用脚投票。更有可能的是在近期选择一两个项目降价冲全年的销售业绩，尤其是选择个别非核心区域的、降价能大幅去化的楼盘或个别项目的尾房。如近期热销的昌平区的首开国风美唐，通过一万抵减三万以及老客户带新客户大幅优惠等变相降价的方式，提升销售业绩。

总体而言，今年下半年对于一线城市的投资者而言是最佳的窗口期。对于机构投资者而言，今年下半年也是购买资产的好机会。而6月份全国商品房成交面积环比上涨超过40%，是下半年预期好于上半年的开端吧。