十二五时期房地产业发展形势

内容提示：“十二五”时期，住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。

　　“十二五”时期，仍是我国房地产业发展的重要机遇期，但同时也是关键的转型期。

　　积极稳妥推进城镇化

　　城镇化是我国经济社会发展的必然趋势和强劲动力。2009年我国城镇化率为46.6%，按“十一五”时期年均增加0.9%测算，还可有20多年的发展空间。考虑到我国从上世纪70年代起实行了计划生育政策，住房建设在人口结构发生较大变化后有可能产生阶段性过剩，但起码在“十二五”时期，仍是我们可以继续抓住和用好的重要战略机遇期。

　　要支持城镇原居民的自住性和改善性住房需求。1985年至1990年是我国人口出生的第二个高峰期，他们在“十二五”时期大多将成家立业。

　　不少地方在“十二五”时期旧城改造、棚户区改造、“城中村”改造的任务较重，由此带来的被动性需求量也很大。各地的城镇化进程、居民居住情况等差异很大，建议各地在加快建立个人住房信息系统建设的基础上，认真编制“十二五”住房建设规划和年度计划，并与住房用地的供应规划、年度计划相协调，与城市交通规划相衔接。规划与计划应向社会公布，以稳定市场的预期与百姓的预期。

　　随着国家对服务业的支持及人们消费升级的需要，商业地产、旅游地产、产业园区地产等在一些地方也会因地制宜地发展，地方政府也应积极稳妥地做好引导工作。

　　“十二五”时期，仍是我国住房与房地产业在数量上增长与品质上提升的阶段。

　　加强与改善宏观调控

　　健全的房地产政策，包括解决广大百姓住有所居的住房政策，促进房地产业平稳健康发展的产业政策，对市场的调控政策及相应的法律法规。由于我国全国性房地产市场的形成、发展也只有十多年时间，所以相应的政策法规体系也在不断配套中。“十二五”时期，既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要研究建立中长期的发展政策，任务艰巨。

　　鉴于房地产业关系到国计民生，与宏观经济关系密切，与管理通胀预期关系密切；又鉴于一些城市房价上涨过快的势头未得到有效遏制，因此国家起码在2011年仍将继续坚定不移地加强房地产市场调控，继续严格实施差别化的信贷、税收政策，遏制投资投机性购房；对房价上涨过快、房价过高和供应偏紧的地区，也会继续实行限购等必要的行政手段。之后也会为应对宏观经济和房地产市场中出现的新情况、新问题，采取针对性的灵活性的措施。

　　业内对房地产调控应持常态心理，主动适应。我们也应相信政府的调控经验会日趋成熟，并注意将短期调控政策和中长期发展政策结合起来。我们也希望政府在增加土地有效供应、创新房地产金融产品、拓宽房地产融资渠道等方面有所突破。在部分城市部分居民中试征房产税时，不宜以增加地方税收和多数居民的税负为出发点，同时，拟减轻流转环节的税收、鼓励有多套住房的居民把多余的住房推向二手房市场和租赁市场。

　　“双轨制”

　　年前召开的中央经济工作会议首次提出要“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。这是在总结了我国房改以来的经验教训和借鉴了国外成功经验后得出的结论。既要强化政府职责，加大保障性安居工程建设，完善住房保障体系；又要继续发挥市场在资源配置中的基础性作用，完善商品房供应体系，满足不同消费群体对住房的基本需求。“十二五”时期，能否解决好广大中低收入家庭的住房困难问题，直接关系到全面建设小康社会目标能否如期实现。今年，国家计划建设保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套，比去年的580万套有大幅度增长。增加的部分将重点发展公共租赁住房，以加快解决低收入和中等偏下收入群体、新就业职工和外来务工人员住房问题。公租房面积应在50平方米以下。房地产企业应积极参与公共租赁房等保障性安居工程的建设。

　　调结构、转方式

　　“十二五”时期，住房与房地产业在转变发展方式方面面临两大任务：一是调整供应结构，二是转变开发建设模式。

　　调整供应结构，主要是调整住房供应结构，增加保障性住房和中低价位、中小户型普通商品房供应。具体包括：一是调整保障性住房和商品房供应的结构、增加保障性住房供应的套数比例。二是调整销售住房与租赁住房的供应比例，增加租赁房、尤其是公共租赁房的比例。三是调整新建住房与二手住房的比例，逐步增加二手房在市场中的份额。四是调整住房产品供应结构，加大中小套型普通商品房的供应。五是为“积极应对人口老龄化、注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”，应关注老年住房的研究与建设。同时，还应积极引导商业地产、旅游地产、产业园区地产的发展。

　　转变开发建设模式，就是要转变传统的、粗放型的开发建设模式，大力开发省地节能环保型建筑，大力推进住宅产业现代化。同时，有关方面还应关注对既有房屋的维修、养护与改造，关注保障性住房建成后的分配与物业管理。

　　加强市场监管、规范市场秩序

　　“十二五”规划建议提出：要“加强市场监管，规范房地产市场秩序，抑制投机需求，促进房地产业平稳健康发展”。抓紧制定并形成房地产法律体系，是规范房地产市场行为、促进房地产业平稳健康展的前提。抓紧修改完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》，抓紧制定《基本住房保障法》。完善商品房预售制度、土地招拍挂制度；研究推进房地产税改革。严格执行房地产市场外资准入和经营管理的规定。规范发展二手房市场和租赁市场。加强市场监管，认真查处在土地交易和房地产开发、预售、销售、交易中的违规行为。发挥社会组织、媒体和公众的监督作用。加强企业诚信建设、信用评价和行业自律，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

　　可持续发展

　　“十二五”规划建议对企业组织建设和基本经济制度建设的要求也适用于房地产企业、特别是房地产开发企业。坚持专业化、产业化、跨区域的房地产企业发展战略，提高行业准入门槛，逐步将企业的资本规模、融资能力、工程质量、社会信誉等与企业的资质挂钩，鼓励企业依靠诚信、品牌、社会责任实现可持续发展。营造不同所有制企业公平竞争的体制环境。鼓励企业间自主的并购和重组，鼓励具有规模化和品牌优势的企业做好做强做大，提高市场占有率；发挥中小企业贴近区域市场需求和专业化的优势，提升中小企业专业化分工协作水平；逐步淘汰一批管理和专业水平低、工程质量差、社会信誉低、抗风险能力强的企业，促进企业组织结构优化。