我国房地产市场发展空间

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内容提要：我国房地产市场发展空间巨大我国住房建设部政策研究中心主任陈淮先生在2010 年11 月8 日举行的2010 蓝筹地产峰会上指出: “未来5 ～ 10 年或者更长一段时间，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。”

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房地产业作为国民经济的支柱产业，只有保持健康平稳发展，才能推动我国经济的持续稳步增长和社会的安定团结发展。因此， 2010 年国务院相继出台了“国十一条”、“新国十条”、“9?29 新政”等政策调控房地产市场，促进房地产业的健康发展。

房地产投资具有价值量大、建设期长、回报率高、周期性明显和风险性大等特点，使得房地产融资成为房地产业发展的关键。我国房地产业起步比较晚，加上金融市场不够发达和完善，所以，我国房地产金融有待突破和创新，以解决房地产融资问题。房地产投资信托作为房地产的一种融资方式，将房地产市场与资本市场有机结合，在国外很好的推动了房地产业的健康发展，对我国有明显的借鉴意义。

我国发展房地产投资信托可利用的机遇

①我国房地产市场发展空间巨大我国住房建设部政策研究中心主任陈淮先生在2010 年11 月8 日举行的2010 蓝筹地产峰会上指出: “未来5 ～ 10 年或者更长一段时间，中国的房地产业仍然是全世界最大的市场，仍然是全世界需求增长速度最快的市场，仍然是全世界需求方的购买力增长速度最高的市场。”另外，从我国提出的“要实现大多数城镇居民从脱困期向改善期的转变”的目标也可以推断出我国房地产市场存在巨大的发展空间。

房地产市场的发展离不开融资方式的创新，房地产投资信托可抓住这一重大机遇，开拓市场份额，推动我国信托产业的发展。

②政府正在极力推出各种金融产品，尤其是房地产金融产品房地产业作为国民经济的支柱产业，必须优先发展，以带动其他产业的发展。但是从国外房地产业的发展历程来看，必须有金融业的支持。在国际金融危机之后，我国政府要求对房地产金融产品的运用慎重选择，房地产金融管理办法更为严格，但是也在极力推出各种房地产金融产品，以支持房地产业的持续发展，成为房地产投资信托的发展机遇。

我国发展房地产投资信托面临的挑战：

①来自其它融资方式的挑战房地产融资方式众多，如发行房地产股票、债券、住房抵押贷款证券等，也可通过银行借贷或商品房预售等方式来筹集资金，还可通过房地产投资信托来解决融资问题。我国的房地产企业在这些融资方式上也有着不同程度的使用或组合使用，如规模较大、实力较强的一些企业已经通过上市发行股票进行融资; 鉴于我国房地产债券发行规模小、管理严格等，国内有极少部分房地产企业通过发行债券方式筹集资金; 大多数企业通过银行借贷方式筹资，但是这种方式对银行和企业都存在着极大的风险，以后要逐步改变这种融资模式。因此，其他的融资方式会对房地产投资信托形成竞争和挑战。

②来自我国社会文化背景的挑战房地产投资信托的运作实质上是典型的委托、代理关系，由于我国还没有形成完善的运作模式，对受托人有效的约束和激励机制尚未形成，不可避免的会产生道德风险。在这种情况下，我国的文化背景决定了多数投资者更倾向于将资产托管于可信任的亲戚、朋友，而不愿意托管于信托机构，所以，习惯上的个人间信托关系很难在短时间内转变为个人与信托机构的托管关系，在一定程度上抑制了房地产投资信托在我国的发展。

房地产投资信托在我国的发展具有明显的后发优势，也具备了基本的市场条件，结合我国未来巨大的房地产市场发展空间和金融业的大力创新和发展，形成了发展的良好环境。

但是，在发展中也必须注意来自其他融资方式和我国社会文化背景的挑战，以及我国房地产市场和金融市场不够发达、房地产投资信托法律法规不健全、专业技术人才缺乏等劣势，努力创造发展环境，推动房地产投资信托业务，改善房地产金融现状，实现我国房地产业的持续健康发展。