2012新建商品住宅存量已达历史高点

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内容提要：从资金的流向来看，支持刚性需求购房可能性大，开发贷款放松的可能性很小。央行召开的2012年金融市场工作座谈会上提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，可见，首次购房人群的按揭贷款也有望适度放宽

自2011年2月16日“京十五条”执行近一年来，北京市新建商品住宅市场出现三类变化：

1.住房网签量同比下滑22.5%。据统计，自限购之日实施起至今年2月16日，预计北京市新建商品住房签约8.4万套，相比2010年2月17日至2011年2月16日签约10.8万套下跌22.5%。

2.交易均价出现小幅下跌6.8%。自限购之日实施起至今年2月16日新建商品住房交易均价约为17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米小幅下跌6.8%。

3.住宅库存量大幅增加2.4万套。截止2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高达119611套，比去年同一时间节点增加将近2.4套，一年内增幅达到25%。

由于2011年2月之后“限购”、“限贷”等政策严重限制各类购房需求释放，即便是企业具备推盘动力，新增供应量明显上涨，但最终成交量依然出现明显下降；另外，随着“供过于求”市场的逐步积累，新建商品住宅存量已达历史高点，市场逐步呈现“买方市场”特征，成交价格也在年底出现下调。

预计，随着价格的合理回落，首次购房需求有望平稳释放，三月份北京有望迎来楼市“小阳春”。其理由是：从宏观经济运行角度来看，信贷松紧程度或将有所微调。当前CPI趋于回落，通胀压力将进一步缓解，为保障经济增长速度，需要一定的货币量给予支撑，因此，存款准备金率进一步下调。

从资金的流向来看，支持刚性需求购房可能性大，开发贷款放松的可能性很小。央行召开的2012年金融市场工作座谈会上提出“满足首次购房家庭的贷款需求”，可见，首次购房人群的按揭贷款也有望适度放宽；另外，由于企业获得过多信贷支持之后便不会继续“降价促销”，与宏观调控方向相违背，因此，开发贷款放松的可能性很小。

从市场角度来看，经历一年的等待之后，供需双方都已跃跃欲试。开发企业为缓解自身资金压力，降价促销、加快回款速度是唯一出路，近期推盘动力十足；另外，由于新盘价格将更加接近购房者的预期价格，加上针对部分需求贷款利率适度优惠，这都有利于处于观望之中的、具备资格的置业者购房需求的释放。