2013-2018年中国大型购物中心行业市场深度调研及投资战略规划研究报告

报告名称：2013-2018年中国大型购物中心行业市场深度调研及投资战略规划研究报告
出版日期：2013-10
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正文目录

第一章大型购物中心相关概述 22
第一节大型购物中心特征分析 22
一、占地面积大 22
二、公用空间大 22
三、停车场大 22
四、建筑规模大 22
五、货物全 23
第二节大型购物中心 23
一、Shopping　Mall的物业管理服务要求 23
二、Shopping　Mall的起源与蔓延 27
第三节大型购物中心与其他业态的区别 29
一、与传统商业街的比较 29
二、与百货公司及量贩店的比较 31
三、对百货公司、量贩店的影响 32

第二章　2012年世界大型购物中心运行状况分析 34
第一节 2012年世界购物中心发展概述 34
一、世界购物中心的兴起及深层原因 34
二、世界购物中心的演变历程 36
三、世界大型购物中心的典型模式解析 41
第二节 2012年世界各地大型购物中心发展走势 44
一、美国式购物中心（大型摩尔购物中心的起源地） 44
二、以法国为代表的欧洲式购物中心（缩小版的美国式购物中心） 45
三、日本式购物中心（特大百货商厦型购物中心） 45
四、香港、新加坡式购物中心 46
五、以菲律宾、泰国为代表的东南亚式连锁摩尔购物中心 46
第三节 2012年世界各国大型购物中心发展态势 46
一、欧洲：购物中心发展势头迅猛 46
二、美国：组合优化专业管理 48
三、德国：市区的优势 51
四、英国：选准位置找准客户 52
五、巴西：购物中心发展前景看好 54
六、新加坡：规划科学节约第一 56
七、奥地利维也纳：公众监督合理竞争 58

第三章 2012年全球十大购物中心运行浅析 61
第一节华南购物中心 61
第二节金源时代购物中心 62
第三节 SM Mall of Asia 62
第四节西爱德蒙顿购物中心 62
第五节 SM Megamall 63
第六节柏嘉雅时代广场 64
第七节北京购物中心 65
第八节正佳广场 65
第九节 SM City North Edsa 65
第十节普鲁士国王购物中心 65

第四章 2013年中国购物中心产业运行环境解析 67
第一节　2013年中国宏观经济环境分析 67
一、国民经济运行情况GDP(季度更新) 67
二、消费价格指数CPI、PPI（按月度更新） 68
三、全国居民收入情况（季度更新） 71
四、恩格尔系数（年度更新） 72
五、工业发展形势（季度更新） 73
六、固定资产投资情况（季度更新） 74
七、货币供应量 77
八、社会消费品零售总额 78
九、对外贸易&进出口 80
十、中国物价涨幅 82
第二节2012年中国购物中心产业政策环境分析 84
一、购物中心开发的经济背景和政策 84
二、我国将采取七大措施搞活流通扩大消费 87
三、中国起草大型购物中心监管规定 87
四、中国物价调控政策 90
五、相关政策法规 91
1、国内缺统一标准 91
2、商务部发布《纲要》，要控制发展大型购物中心 92
3、商务部将出台规范，新建购物中心将分级严控 92
第三节2012年中国购物中心产业社会环境分析 93
一、人口环境分析 93
二、教育环境分析 95
三、文化环境分析 95
四、生态环境分析 96
五、中国城镇化率 98
六、居民的各种消费观念和习惯 98

第五章　2012年中国购物中心发展分析 99
第一节 2012年中国购物中心发展概况 99
一、中国购物中心发展的历史阶段剖析 99
二、中国购物中心发展的特点解析 104
三、中国shopping mall发展态势剖析 105
第二节2012年中国购物中心开发的影响因素 112
一、购物中心与经济发展紧密联系 112
二、消费和生活方式对购物中心的影响 114
三、购物中心开发量与城市化水平的相关性 115
四、中国购物中心区域分布特征 117
第三节 2012年中国区域型购物中心的发展分析 122
一、中国不同类型购物中心的基本概况 122
二、区域型购物中心的定位与特点 123
三、中国区域型购物中心发展潜力广阔 123
四、中国区域型购物中心开发的问题及对策 124
第四节购物中心消费者心理及行为透析 126
一、消费心理的深入分析 126
二、消费者购买行为分析 131
三、产品制造环节的细节设计 133
四、产品销售环节的细节设计 134

第六章　2012年中国大型购物中心运行新形势分析 138
第一节　我国大型购物中心发展历程 138
一、萌芽阶段 138
二、起步阶段 138
三、发展阶段 139
第二节　2012年中国大型购物中心运行简况 139
一、发展迅速 139
二、实力较强，世界十大购物中心中国占四席 140
三、呈多元化发展格局 142
四、长三角购物中心数量占全国1/4 146
五、外资青睐购物中心 147
第三节2012年中国大型购物中心发展存在的问题 149
一、我国大型购物中心发展速度超越消费能力 149
二、大型购物中心存在四大问题倾向 150
二、大型购物中心自身发展存在问题 151
三、大型购物中心结构性矛盾突出 154
四、购物中心发展面临的困境 157

第七章　2012年中国大型购物中心的开发管理探析 159
第一节大型购物中心开发的主要流程 159
一、总体概述 159
二、调研与论证 161
三、立项与决策 185
四、选址与选型 201
五、规划与设计 209
六、融资与招商 219
第二节大型购物中心的市场调查要素 228
一、调查的范围 228
二、调查对象 229
三、问卷设计 230
四、调查方式 231
五、数据处理分析方法 231
第三节大型购物中心开发的决策基础探析 232
一、问题演变的过程 232
二、深入剖析大型购物中心开发决策的基础因素 233
三、开发商应认真了解消费市场的需求情况 236
第四节大型购物中心的选址依据 237
一、以区位和交通人口状况为依据 237
二、以用地经济状况为基准 237
三、以用地的物理状况为基准 238
第五节大型购物中心的规划要点透析 238
一、大型购物中心的位置 238
二、大型购物中心的规模 239
三、大型购物中心的形状 239
四、超级市场的位置 240
五、停车设备 241
六、街廓及道路计划 242
七、建筑配置计划 242
八、商业空间系统规划 243
九、造型、景观设计构想 245
第六节浅析大型购物中心的业态定位 250
一、项目区位 250
二、商圈条件 250
三、项目规模 250
四、市场竞争 251
五、商户沟通 251
六、建筑设计 251
七、业态分布 251
第七节大型购物中心的项目招商分析 252
一、招商流程简述 252
二、项目招商的基础 258
三、招商原则探讨 262
第八节 SHOPPING MALL项目开发的可行性探究 264
一、可行性分析的内容 264
二、总体策划设计要点 266
三、营销策划要点 268
四、大型购物中心物业管理 269
第九节　2012年中国大型购物中心的开发策略 273
一、开发的基本思路和关键控制因素 273
二、定位不应脱离“特色” 274
三、要注重自身价值的创造与提高 275

第八章　2012年中国大型购物中心的运营分析 276
第一节大型购物中心的各种模式盘点 276
一、按开发商背景或经营管理的模式划分 276
二、按商场面积规模分类 278
三、按定位档次分类 279
四、按选址地点分类 280
五、按国际大型购物中心协会的分类 280
六、根据业态复合度划分 281
第二节大型购物中心的经营策略探讨 281
一、大型购物中心成功运营的关键要素 281
二、大型购物中心面临的经营难题及应对策略 283
三、大型购物中心需要确立合适的商业业态 287
四、大型购物中心的品牌经营策略分析 289
五、大型购物中心可持续发展的综合方案 290
第三节大型购物中心的管理思路分析 290
一、大型购物中心的管理特性及走势浅析 290
三、大型购物中心的工程管理方案剖析 296
四、大型购物中心的管理建议 297
第四节探索大型购物中心的完整行销推广方案 301
一、创造特色形象和产品展示 301
二、实行顾客导向的满足需求规划 302
三、拟定完整的行销推广策略 306
四、建立一支行销推广的专业团队 310
第五节大型购物中心的价值评估与盈利方法分析 311
一、大型购物中心的价值计算方法 311
二、shopping mall盈利效果不佳的缘由解析 315
三、Shopping mall的盈利模式选择 317
四、Shopping mall的商业利润挖掘 318
第六节中国大型购物中心的新型盈利模式 320
一、小型店中店、租金+流水 320
二、四成零售业+六成餐饮娱乐服务业 321
三、订单商业 322
四、外资零售巨头试水新业态 323

第九章 2012年中国大型购物中心竞争状况分析 325
第一节 2012年大型购物中心的发展周期分析 325
一、大型购物中心的经济周期 325
二、大型购物中心的增长性与波动性 327
三、大型购物中心的成熟度 329
第二节 2012年中国大型购物中心竞争格局综述分析 330
一、大型购物中心集中度分析 330
二、大型购物中心的竞争程度 332
三、市场竞争激烈催旺国内主题购物中心 335
第三节 2012年中国大型购物中心企业竞争状况分析 337
一、领导企业的市场力量 337
二、追随企业的竞争力 338
第四节 2012年大型购物中心国际竞争者的影响分析 340
一、外资抢滩中国购物中心市场 340
二、大型购物中心国际进入情况分析 345
三、国内外大型购物中心企业的 SWOT比较分析 346
第五节 2012年中国大型购物中心区域竞争态势分析 348
一、华北地区 348
二、华东地区 349
三、华南地区 350
四、西北地区 352
五、东北地区 352
六、华中地区 354
七、西南地区 355

第十章　2012年中国重点区域大型购物中心运行动态分析 357
第一节　北京大型购物中心发展情况 357
一、大型购物中心市场状况 357
二、大型购物中心放量激增，商场透支商圈 360
三、市场展望 361
四、北京开始控制购物中心发展 363
第二节　上海大型购物中心发展情况 363
一、上海大型购物中心发展特点 363
二、品牌匮乏成上海购物中心发展“瓶颈” 365
三、发展趋势 366
第三节　广东大型购物中心发展情况 368
一、发展阶段 368
二、发展的特点 370
三、发展的趋势 371

第十一章　2012年中国重点大型购物中心运营状况同比分析 373
第一节　华南购物中心 373
一、中心概况 373
二、北大资源重组华南Mall 374
三、运营情况 376
（一）企业偿债能力分析 376
（二）企业运营能力分析 378
（三）企业盈利能力分析 381
第二节　金源时代购物中心 382
一、中心概况 382
二、项目定位 383
三、经营情况 384
（一）企业偿债能力分析 384
（二）企业运营能力分析 385
（三）企业盈利能力分析 388
第三节　正佳广场 389
一、发展概况 389
二、经营情况 390
（一）企业偿债能力分析 390
（二）企业运营能力分析 392
（三）企业盈利能力分析 394
三、孕育了三家主题百货公司 395
第四节　华润万象城 396
一、发展概况 396
（一）企业偿债能力分析 397
（二）企业运营能力分析 399
（三）企业盈利能力分析 402
二、经营理念与经营战略 403
三、营销思路 405
四、物业管理体系 408

第十二章 2012-2017年中国大型购物中心发展趋势分析 409
第一节 2012-2017年中国大型购物中心发展趋势分析 409
一、购物中心渐成商业地产主流 409
二、中国购物中心迈向金融与运营并进时代 412
三、从日本香港MALL看我国MALL的发展趋势 415
第二节 2012-2017年中国大型购物中心发展的三大方向分析 417
一、改变单一的封闭式趁筑模式，发展具有开放式建筑格局的购物中心 417
二、改变“重购物”“轻休闲”的模式，发展具有丰富休闲功能的购物中心 417
三、改变贪大求全现象，发展具有特色主题的中小型购物中心 418
第三节 2012-2017年中国大型购物中心市场供需状况预测分析 418

第十三章　2012-2017年中国大型购物中心发展趋势及投资建议 420
第一节　2012-2017年中国大型购物中心发展的趋势 420
一、产业发展与经济和社会发展紧密相连 420
二、融合、变异实现大型购物中心的创新 421
三、购物中心逐渐朝小型化发展 421
四、泛购物中心成发展趋势 424
五、区域型购物中心或成主流 424
第二节　2012-2017年中国大型购物中心投融资情况分析 425
一、大型购物中心的投资特点 425
二、大型购物中心的融资 428
三、大型购物中心贷款偿还的方式 429
第三节　2012-2017年中国大型购物中心投资建议 430
一、大型购物中心的前期规划设计 430
二、量身打造大型购物中心 433
三、人力资源战略 437
四、大型购物中心的公共关系 438

图表目录
图表 1 购物中心的分类 34
图表 2 欧洲购物中心分布 47
图表 3 欧洲各国购物中心人均面积 48
图表 4 2003年Ⅱ季度—2013年Ⅱ季度国内生产总值季度累计同比增长率（%） 67
图表 5 2013年6月居民消费价格主要数据 68
图表 6 2003年6月—2013年6月居民消费价格指数（上年同月=100） 70
图表 7 2003年6月—2013年6月工业增加值月度同比增长率（%） 73
图表 8 2003年1-6月—2012年1-6月固定资产投资完成额月度累计同比增长率（%） 74
图表 9 2003年6月—2013年6月货币供应量月度同比增长率（%） 77
图表 10 2003年6月—2013年6月社会消费品零售总额月度同比增长率（%） 78
图表 11 2003年6月—2013年6月出口总额月度同比增长率与进口总额月度同比增长率（%） 80
图表 12 2003年6月—2013年6月工业品出厂价格指数（上年同月=100） 82
图表 13 中国购物中心发展历史阶段 99
图表 14 中国购物中心分布示意图 117
图表 15 “三大”经济圈购物中心数量比例图 118
图表 16 中国购物中心城市分布数量图 119
图表 17 “三大”经济圈所辖城市购物中心普及度 121
图表 18 购物中心开发流程 152
图表 19 大型购物中心开发流程 159
图表 20 前期市场调研 161
图表 21 购物中心项目开发外部因素构成 161
图表 22 购物中心项目开发外部市场环境调研 162
图表 23 生活结构调查 162
图表 24 城市结构调查 164
图表 25 零售业结构调查 165
图表 26 消费者的调查 165
图表 27 竞争对手的调查 166
图表 28 商圈的构成 179
图表 29 目标市场定位流程 185
图表 30 购物中心经营定位 188
图表 31 购物中心差异化经营 189
图表 32 现代购物中心经营组合 190
图表 33 交通综合枢纽、换乘式综合购物中心 190
图表 34 仓储式购物中心 190
图表 35 花园型购物中心 191
图表 36 购物乐园型购物中心 191
图表 37 特色型购物中心 191
图表 38 购物中心群 191
图表 39 免税购物中心 191
图表 40 购物中心商业城 191
图表 41 购物中心经营业态定位战略 195
图表 42 购物中心业态组合优缺点 196
图表 43 选址对购物中心的影响 201
图表 44 项目选址分析内容 202
图表 45 项目选址区位分析要素 204
图表 46 用地区位及交通人口状况分析要素 205
图表 47 用地物理状况分析要素 207
图表 48 一般购物中心的楼层功能设置 213
图表 49 一般购物中心楼层功能设置 214
图表 50 各行业经营面积及配套设施之基本需求 215
图表 51 购物中心交通规划设计 216
图表 52 购物中心阶段性招租工作 220
图表 53 招商宣传推广工具箱 220
图表 54 招商业务培训内容 224
图表 55 消费者在商场寻找目的地中的环节示意图 244
图表 56 导视系统指示有效读解 244
图表 57 不同区域购物中心品牌情况 289
图表 58 国内购物中心管理模式 292
图表 59 一二三线城市经营管理模式比较 292
图表 60 购物中心管理系统 293
图表 61 一二三线城市租售模式比例 317
图表 62 国内购物中心租售模式比例 317
图表 63 中国购物中心新开业数量表 326
图表 64 中国购物中心体量分布表 326
图表 65 中国购物中心累计建筑面积增长 328
图表 66 中国购物中心开业量增长 328
图表 67 中国购物中心率先进入成长期 329
图表 68 中国购物中心数量城市分布 330
图表 69 中国购物中心集中度低 331
图表 70 华南板块主要大型购物中心一览表 350
图表 71 北京零售市场主要成交案例 357
图表 72 北京中高端购物中心首层租金 359
图表 73 北京中高端购物中心新增供应、净吸纳量和空置率 360
图表 74 北京中高端购物中心分商圈占有面积和空置率 360
图表 75 北京2012年前计划开业部分项目示意 362
图表 76 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司资产负债率变化情况 377
图表 77 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司产权比率变化情况 378
图表 78 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司固定资产周转次数情况 378
图表 79 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司流动资产周转次数变化情况 379
图表 80 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司总资产周转次数变化情况 380
图表 81 近3年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司销售毛利率变化情况 381
图表 82 近3年北京金源时代购物中心有限公司资产负债率变化情况 384
图表 83 近3年北京金源时代购物中心有限公司产权比率变化情况 385
图表 84 近3年北京金源时代购物中心有限公司固定资产周转次数情况 386
图表 85 近3年北京金源时代购物中心有限公司流动资产周转次数变化情况 387
图表 86 近3年北京金源时代购物中心有限公司总资产周转次数变化情况 388
图表 87 近3年北京金源时代购物中心有限公司销售毛利率变化情况 389
图表 88 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司资产负债率变化情况 390
图表 89 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司产权比率变化情况 391
图表 90 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司固定资产周转次数情况 392
图表 91 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司流动资产周转次数变化情况 393
图表 92 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司总资产周转次数变化情况 394
图表 93 近3年广州市正佳广场经营管理有限公司销售毛利率变化情况 395
图表 94 近3年华润置地(合肥)有限公司资产负债率变化情况 397
图表 95 近3年华润置地(合肥)有限公司产权比率变化情况 398
图表 96 近3年华润置地(合肥)有限公司固定资产周转次数情况 399
图表 97 近3年华润置地(合肥)有限公司流动资产周转次数变化情况 400
图表 98 近3年华润置地(合肥)有限公司总资产周转次数变化情况 401
图表 99 近3年华润置地(合肥)有限公司销售毛利率变化情况 402

表格目录
表格 1 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司资产负债率变化情况 376
表格 2 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司产权比率变化情况 377
表格 3 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司固定资产周转次数情况 378
表格 4 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司流动资产周转次数变化情况 379
表格 5 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司总资产周转次数变化情况 380
表格 6 近4年东莞市欢笑天地游乐管理有限公司销售毛利率变化情况 381
表格 7 近4年北京金源时代购物中心有限公司资产负债率变化情况 384
表格 8 近4年北京金源时代购物中心有限公司产权比率变化情况 385
表格 9 近4年北京金源时代购物中心有限公司固定资产周转次数情况 386
表格 10 近4年北京金源时代购物中心有限公司流动资产周转次数变化情况 387
表格 11 近4年北京金源时代购物中心有限公司总资产周转次数变化情况 387
表格 12 近4年北京金源时代购物中心有限公司销售毛利率变化情况 388
表格 13 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司资产负债率变化情况 390
表格 14 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司产权比率变化情况 391
表格 15 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司固定资产周转次数情况 392
表格 16 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司流动资产周转次数变化情况 393
表格 17 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司总资产周转次数变化情况 394
表格 18 近4年广州市正佳广场经营管理有限公司销售毛利率变化情况 394
表格 19 近4年华润置地(合肥)有限公司资产负债率变化情况 397
表格 20 近4年华润置地(合肥)有限公司产权比率变化情况 398
表格 21 近4年华润置地(合肥)有限公司固定资产周转次数情况 399
表格 22 近4年华润置地(合肥)有限公司流动资产周转次数变化情况 400
表格 23 近4年华润置地(合肥)有限公司总资产周转次数变化情况 401
表格 24 近4年华润置地(合肥)有限公司销售毛利率变化情况 402